22家房企调查：18位老总集体看跌房价

《第一财经2010年房企老总调查》回收到的22份问卷结果显示，18位房企老总集体看跌房价。同时，有超过80%的房企老总认为，我国房地产市场当前面临的最大风险是调控政策的不确定性。

高压的调控政策下，为了更真实了解房企老总们的心态，《第一财经日报》于5月初向全国23位房企高管发出了《第一财经2010年房企老总调查》，并强调以不公开身份的方式发布调查结果。参与调查的企业22家，基本为公司高管，涉及全国大多数20强企业，大部分为上市公司。

表面上看，开发商越来越沉默，但这不代表他们心里没有自己的算盘。调查结果显示，将近82%的房企高管表示，将会视市场情况决定是否降价，而只有一位房企老总明确表态，其所在公司已经在计划大范围的降价促销。

房价悲观派成主流

身为开发商，在这个特殊的时间节点上公开谈房价，是一件冒风险的事情。因此，当恒大以8.5折祭出降价大旗之后，很多开发商选择“不跟进”的观望立场。但事实是，对待价格走势，悲观派是目前的主流。

在22位参与调查的房企高管中，有12位认为“未来6个月房价会下降约10%”，6位认为“房价下降幅度将达到或超过20%”，仅有4位认为房价“与当前水平持平”，没有人选择房价会继续上涨。

“房价从去年第四季度开始有一轮非理性上涨，未来对这一阶段的涨幅进行修正，这是一个合乎逻辑的过程。而且对大多数开发商来说，即使价格回到2009年年中时候的水平，大家还是能够承受的。”一位高管如此表示。

在房企高管们心中，价格回落，将是一个必然的过程，但会以何种形式、在何时出现，目前大家还是一种观望心态。一个有趣事件可对此观望心态作为佐证：5月初，恒大特立独行，率先抛出8.5折促销计划，但其他开发商却反应平静，觉得恒大是在“作秀”，并没有真降。

不过，开发商们嘴上不说，心里却都作了盘算。调查结果显示，10位高管表示会“小范围进行降价以试探市场，再视销售情况而定”，占总人数的45%，另有8位表示“观望几个月后再确定”，只有3位选择了“决不降价”。

一位负责集团营销的高管表示：“先拿点折扣试探试探，并且各个区域和城市会根据各自的市场特点作灵活调整。全国所有项目齐刷刷降价，这显然是不可能的，而且影响也太大。”

开发商平素自诩“调控早已如家常便饭”，但大多数对这一次也都格外慎重，称之为“史上最严厉的宏观调控”。因此，有高管表示，即使目前不愿降价，但也不敢贸然涨价了。“如果后续没有政策出台，就暂时扛住，要是再有政策上的风吹草动，降价将是必然。”

中国房地产信息集团在日前专为开发商撰写的一份报告中明确表示：“本轮调控将是一个中期过程，至少持续6个月以上，同时价格如果不能在目前的状态下实现至少10%~15%的回调幅度，政府不会就此打住。”

这一点似乎正在成为房地产业界的共识。央企下属地产企业远洋地产行政总裁昨天在香港出席股东周年大会时亦表示，若内地房价冷却程度未能及中央的目标，内地会再推出其他措施，如收紧信贷资格及额度。

中原地产研究中心在最近发布的报告中表示，一些先于2007年上市的房企得益于上一次融资热潮已形成规模优势。而对于未赶上上一波扩张潮的房企来说，此次调整更是一次机遇，表现会相对更为激进。其代表房企有恒大、龙湖等。以恒大为例，5月初恒大地产率先展开全国13个在售楼盘全线8.5折的降价活动，以求可先行抢占市场购买力，并在未来有更多选择项目的余地，扩大市场份额。而中海、万科、保利此类房企已具有相当的规模，业务增长稳定，对降价的态度将更为谨慎与理性。

谁将第一个倒下？

什么时候出手拿地，什么时候紧握资金？这两个变量的拿捏尺度，往往是考量开发商运营能力高低的重要标准。

一位证券研究员表示，开发商的经营行为，跟投资股票差不多，倾向于高抛低吸，渴望在低谷买土地，在高峰卖房子，只是真正没有几家能总是踏准节奏。

无疑，在土地市场上玩高抛低吸，很有可能把企业套进去。新的宏观政策调控周期来临，一场新的清算又将展开。

参与调查的高管中，有13位认为“会有企业在调控中破产倒闭”，有14位指出，“去年拿了不少地王项目且负债率较高的企业”，将首先在这一轮调控中受到冲击。

有接受调查的开发商对本报记者表示，现在和2007年完全不一样了。开发商不缺钱，小的开发商更不缺钱，没有钱的开发商都不敢拿地。“什么样的公司风险最大？拿了很多地王的大船难调头啊。”

自从4月出台新的调控政策以来，各地土地市场明显平静了许多。一直追求平衡拿地的万科，也只在4月份新增持了两宗地块，远远低于此前几个月的数量。仅有富力地产一家在掷金70亿，购得了天津一幅大面积地块。

中原地产的研究报告显示：自从今年2月份宏观调控出现苗头以来，标杆房企中的复地、华润、金地、绿城以及雅居乐均已经暂停拿地，表现出谨慎态度。

一位房企高管表示，目前应以现金为王，只要手里有资金，下半年会有大量买地的好机会。